«Работать в этих условиях — самоубийственно»

1 июля вступают в силу изменения в работе застройщиков с покупателями строящихся квартир: вся работа правительства в этой сфере направлена на то, чтобы постепенно запретить застройщикам привлекать средства дольщиков.

Жёсткими новые правила игры на рынке его участники называли уже к моменту рассмотрения поправок. В ответ строители обещали увеличить цены на жильё. По информации «Ведомостей», большая часть столичных застройщиков, в том числе холдинги, работающие в регионах, начинают повышать цены уже с 1 июля. Новосибирские же компании в целом пока не спешат, хотя наблюдения разнятся.

Например, руководитель отдела новостроек АН «Квадротека» Игорь Зеленский заметил, что некоторые строительные компании заявляли об изменениях в ценах, но без конкретики.

— Я даже не стал задавать уточняющих вопросов, потому что обычно в таких разговорах звучит: «Я пришлю вам новый прайс», — рассказал он.

Управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон говорит, что таких застройщиков пока немного, при этом закон на повышение цены с 1 июля оказал не самое существенное влияние.

— Большинство успело вовремя получить разрешения на строительство, — пояснил он. — И сегодня у нас нет низких цен на рынке недвижимости, наоборот, цены довольно высокие, пока некуда повышать. А то, что будет дальше, — я не думаю, что как-то катастрофично скажется на повышении цены в том числе.

Строительный концерн «Сибирь» поднимает цены планомерно в течение уже двух месяцев в пределах 2–3%, такой же рост закладывает на ближайшее время компания SKY Group. ГК «Стрижи» планирует увеличить стоимость своих квартир на 10% в два этапа, первый из которых, вероятно, придётся на период между 15 июля и 1 августа, а по некоторым проектам — на первые недели июля.

В «Дискусе» пока повышение цены не планируется, более того, как рассказал начальник отдела продаж компании Олег Басалаев, этот вопрос ещё даже не обсуждался. Руководитель отдела продаж ГК «Дом-Строй» Екатерина Кудеева сообщила корреспонденту НГС, что рост цен сейчас зависит от развития проектов — в частности, связан со сдачей домов. В компании «Сибакадемстрой» не стали комментировать возможные изменения в ценовой политике.

Напрямую с законодательством эти изменения связывают не все застройщики. По словам директора SKY Group Владимира Литвинова, стоимость материалов растёт вне зависимости от законов. В «Сибири» также отметили рост себестоимости.

— Мы уже прижаты: снизу себестоимость, сверху — платёжеспособный спрос, — подчеркнули в компании. — Мы вынуждены это делать (увеличивать цены. — Л.П.), у нас вариантов нет. Это раньше у строителей была такая маржа, можно было разгуляться, сейчас этого нет.

Впрочем, добавили в пресс-службе строительного концерна, новые условия работы сильно усложняют сделки и делают их дороже.

— Мы понимаем, что в этих условиях работать в старой цене самоубийственно, — заметил, в свою очередь, гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Одной из важнейших частей нововведений станет постепенный переход к полному банковскому сопровождению работы застройщиков: либо полному контролю над стройкой, то есть проектному финансированию и продаже уже готовых квартир, либо контролю над привлечением средств с помощью счетов эскроу, деньги с которых нельзя будет использовать до завершения проектов.

О готовности к работе по новым схемам некоторые из застройщиков заявляли уже в конце прошлого года. Очень многие называли такое решение невыгодным для всех, кроме банков, которые так или иначе получат средства застройщиков — либо процент по кредиту, либо стоимость обслуживания эскроу. При этом работать со счетами эскроу, по информации сайта ЦБ РФ, могут только 25 из более чем 500 банков в России.

Между тем предполагаемая выгода банков сильно преувеличена, считает руководитель банковского бизнеса группы «Открытие» в регионе Ирина Демчук: банк несёт ответственность и определённые затраты — например, страховые отчисления.

— Когда говорят: «Ой, это для банков выгодно», — всё относительно, — заметила Демчук. — Деньги будут находиться на счетах, но они не могут использоваться на другие цели, поэтому это фактически будет замороженный пассив, за который банки будут платить 0,15%.

По её словам, «Открытие» будет анализировать сам механизм и его внедрение не меньше года. В частности потому, что немало проблем связано с теми долгами, которые у застройщиков уже есть:

более 1,7 млрд рублей, выданных в качестве кредитов в период с 2014 по 2018 год, сегодня фактически застряли в проблемных стройках.

В других банках проблемы с уже выданными кредитами не прокомментировали. При этом в пресс-службе банка «ВТБ» сообщили, что активно готовятся к введению эскроу-счетов и банковского сопровождения строительства, а пока ждут методических указаний и разъяснений по новым механизмам. Сбербанк же к работе уже полностью готов.

— Одобрены все необходимые изменения внутренних документов, проведены пилотные сделки проектного финансирования жилых домов с применением счетов эскроу в нескольких субъектах страны, — рассказал корреспонденту НГС директор управления кредитования и проектного финансирования Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Ярослав Костарев.

Затраты, которые понесут застройщики, пока будут привлекать средства в строительство, они готовы закладывать в стоимость квартир. Между тем в течение какого-то времени — а речь идёт примерно о полутора-двух годах — стремительного повышения цен ждать не стоит: многие крупные компании подсуетились, успев получить разрешения на строительство и зарегистрировать первые договоры долевого участия сразу в нескольких проектах, которые теперь под действие поправок не подпадают.

Но существующие заделы довольно быстро будут сходить на нет: дефицит новых проектов рынок ощутит, по мнению экспертов, уже в следующем году — их и сейчас уже меньше, чем было в предыдущие годы.

Читайте также:

Спрятанные миллионы

Банки вводят новую услугу для покупателей новостроек — их деньги заморозят до конца строительства.