Показать полную версию страницы
Все материалы

Стены дрогнули

Ключевая сфера экономики упала на треть: строители поднимают цены, а покупатели кинулись за ипотекой

За год Новосибирск потерял почти четверть новостроек

Уходящий год был непростым и для застройщиков, и для покупателей жилья. С одной стороны, рынок оживился после кризиса — новосибирцы активнее стали брать кредиты на покупку жилья, а цены постепенно пошли в рост. С другой стороны, в городе всё меньше новых домов, а новые законы грозят снизить темпы строительства до нуля. НГС.НОВОСТИ подводят итоги года: какие квартиры перестали покупать горожане, какие новостройки и новые проекты запомнились в уходящем году, как вырастут цены и чего боятся эксперты и застройщики в 2018 году.

Наелись студиями


2017 год вряд ли можно будет назвать прорывным для строительства. Падение темпов некоторые аналитики предрекали ещё в начале года, к августу его заметили уже в Новосибирскстате, хотя Новосибирская область оставалась лидирующим регионом в Сибири по объёмам. А к концу осени провал признали в мэрии: тогда он уже составил почти треть от показателей прошлого года.


«Картина по вводу не очень радужная, хотя и ожидаемая, — говорит об итогах ноября директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. — Если брать Новосибирск, то падение на 32% к 2016 году. Если область, то падение 21%».


При этом значительнее всего «просел» рынок малоэтажного жилья — он недосчитался 82% от ввода: за год в Новосибирске построили всего 3 таких дома. Число индивидуальных домов тоже упало почти в 2 раза.


Хотя общий спад заметен по всей стране, добавляет независимый аналитик Сергей Николаев, в Новосибирске и области он куда ощутимее. «В целом по России падение составило меньше чем 5%, а в Сибирском федеральном округе — 15%», — подсчитал он.


Сильнее всего пострадали квартиры-студии и небольшие «однёшки»: они в течение года хуже всего продавались, и постепенно начало сокращаться их число в новых проектах, а вот 2- и 3-комнатных квартир становится больше, растёт на них и спрос, отмечают аналитики.


«Нормальному городу в своём "парке" нужно иметь 1-комнатных и студий 25%, у нас доходило до 70% в течение 5–7 лет, и весь этот парк квартир существует на "вторичке" и влияет в том числе на показатели стоимости квартир и квадратного метра», — объясняет Максим Марков.


ЖК Montblanc — одна из самых примечательных новостроек 2017 года

Хватит экономить


Большую часть нового жилья в последние годы составлял экономкласс, и перепроизводство дешёвых квартир на окраине до сих пор влияет на рынок, правда, уже вторичного жилья. На этом фоне застройщики начинают продвигаться к центру и предлагать квартиры в домах классом выше, на которые выше и спрос, отмечает Сергей Николаев.


Самыми заметными новостройками уходящего года эксперты назвали ЖК Montblanc в тихом центре, ЖК «Эталон», первый сданный дом ЖК «Флотилия», комплекс «Шесть звёзд», «Беркут-хаус» и «Речкуновский парк» на Бердском заливе.


Среди заметных новых проектов отметили, в частности, начало строительства комплекса группы Владислава Крючкова на месте одного из корпусов НЭВЗ. Правда, куда интереснее будут в целом перспективы развития этой территории.


«Прямо за ним есть участок компании "Новый Мир Химметалл" — он больше, и строить там будут в формате бизнес-класса, — рассказал руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. — Идут споры по поводу локации этого объекта, но я думаю, что ему там место и он будет интересен и признан аудиторией».


Отметил Якобсон и начало строительства ЖК «Свобода» на улице Заслонова, который планировался совершенно другим, — застройщику пришлось кардинально изменить проект. Максим Марков назвал перспективной территорию завода «Альбумин» — сейчас готовится проектное решение на её развитие.


Планы на новые проекты в следующем году строят и крупные компании, которые в последние годы в основном развивают большие площадки. В частности, концерн «Сибирь» в этом году начал строить принципиально новый для компании дом недалеко от метро «Октябрьская». 


Директор по реализации компании «АКВА Сити» (строит микрорайон «Ясный берег». — Л.П.) Елена Астахова анонсировала проект премиум-класса группы «Метаприбор» в Академгородке. Компания «Сибакадемстрой» в 2018 году планирует начать строительство третьего кольца на ВАСХНИЛе, а в «ДСК КПД-Газстрой» признались, что параллельно со строительством «Чистой Слободы» рассматривают площадки на правом берегу. Несколько проектов обещают начать в следующем году и в ГК «Строитель».


Среди анонсов на 2018 год — третье кольцо ВАСХНИЛа

Разобрали ипотеку


По словам Сергея Николаева, единственный параметр на рынке недвижимости, по которому Новосибирск всё-таки прирос, — это показатели по объёму выдачи ипотеки. «Объём выданных кредитов, если сравнивать с прошлым годом, увеличился на 27%, а если сравнивать с докризисным 2014 годом, то мы выросли на 67% по объёмам выдачи», — подтвердила начальник отдела по работе с партнёрами жилищного кредитования в новосибирском Сбербанке Вера Невара.


В Сбербанке за 11 месяцев выдано более 10 млрд рублей кредитов, к концу года ждут все 14 млрд. В розничном бизнесе ВТБ, по словам управляющий директора по ипотеке Виктории Ферле, объём выдачи вырос на 20%, а кредитный портфель увеличился до 43,9 млрд рублей.


Основной стимул для роста ипотеки — снижение ставок: большинство банков за год снижали их 3–4 раза, ипотека впервые «пробила» отметку в 10% годовых, при этом банки нацелены на дальнейшее падение ставки. «Безусловным лидером стала программа рефинансирования кредитов, выданных ранее в других банках», — заметила начальник отдела продаж ипотечных кредитов сибирского Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.


Между тем ипотечную поддержку Максим Марков назвал одним из рисков. «Банк России увидел, что существует большой объём сделок с низким первоначальным взносом, менее 20%, поэтому принял решение, что будет запускать превентивные меры для того, чтобы банки не копили риски под такие, на его взгляд, не обеспеченные кредиты, — пояснил он. — Развитие событий будет в двух направлениях: какие-то банки будут повышать требования к своим заёмщикам и просто не выдавать кредиты с первоначальным взносом менее 20%, какие-то банки увеличат процентные ставки под заёмщиков с первоначальным взносом менее 20%».


Пока же вместе с объёмами выдачи растут и объёмы неотданных кредитов, а АИЖК рассчитывает увеличить объём ипотеки в 2018 году ещё на 60%, — эти планы подтвердили и в крупнейших госбанках, и в частных банках.


Поручение президента отказаться от денег дольщиков застройщики считают невыполнимым

На законных основаниях


Самым значимым событием для российских застройщиков — и ещё одним возможным фактором риска — стали очередные поправки в закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) и поставленная президентом задача за три года отказаться от привлечения средств дольщиков к строительству, заменив их собственными средствами или проектным финансированием банков.


Главный специалист по продаже иногородних объектов томского холдинга «ТДСК» Алексей Епанчинцев рассказал, что они к подобным изменениям, в принципе, готовы. «Уже сейчас примерно 70% наших объёмов реализуется по договорам купли-продажи, — пояснил он. — Мы давно к этому готовились, ЖК "Тулинка" строился при проектном финансировании, ЖК "Аквамарин" строится в рамках проектного финансирования, нас эти изменения не пугают».


Продавать только готовое жильё в ближайшее время планируют в ЗАО «Береговое», которое достраивает ЖК «Марсель». Директор по продажам «Сибакадемстроя» Динар Зарипов признался, что сейчас компания ведёт переговоры со Сбербанком, чтобы в новом проекте в Краснообске реализовать схему покупки квартир через эскроу-счета.


Между тем в то, что за три года удастся полностью отказаться от денег дольщиков, Зарипов не верит. «От 3 до 5 триллионов инвестируется в строительство дольщиками ежегодно. 


За ближайшие три года невозможно восполнить 3 триллиона рублей средствами банков или успеть нарастить такой капитал», — сомневается он.


Вопросы у представителя «Сибакадемстроя» вызывает и требование к застройщику, который получает разрешение на строительство: по новым правилам, компания должна заниматься строительством не меньше трёх лет, при этом получить разрешение она может только на один новый объект.


«Это ограничение закладывает необратимый процесс обесценивания земельных участков в будущем на какой-то период, — считает Динар Зарипов. — Сейчас вся концентрация внимания компаний направлена на получение разрешительной документации до 1 июля, потому что работать придётся в зоне неопределённости».


Пошли в рост


Неопределённость не может не сказаться на ценах — к такому выводу аналитики приходили неоднократно. По наблюдениям аналитической службы портала N1.RU, рост цены предложения за год составил около 2,5% — с 52,2 до 53,5 тысяч рублей за кв. м. 


«Даже в районах с традиционно дешевыми новостройками — Первомайском и Кировском — цены немного подросли, — подчёркивает руководитель пресс-службы N1.RU Анастасия Гринёва. — Так как в них уже был определённый запас жилья в экономклассе, новых аналогичных проектов, способных снизить существующие средние цены, застройщики просто не начинали, продавая то, что уже построено».


Крупные застройщики признались, что планово повышали цены в течение года до 4 раз, и к декабрю рост цен на их квартиры составил в среднем 4–7%. 


Такой же рост они планируют и в следующем году, хотя ранее аналитики предсказывали куда более значительные изменения цены — до 35%. 


«Рост себестоимости уже произошёл. Если будет факт, с которым нет возможности бороться иными средствами, мы будем смотреть, насколько эластичен рынок и насколько возможно не шагать сразу семимильными шагами в запредельную стоимость, — отметила Елена Астахова. — Мы стремимся остаться в цене комфорт-класса».


Директор по продажам «ДСК КПД-Газстрой» Эдуард Ляхов отметил, что повышение стоимости возможно при развитии самих проектов — в частности, инфраструктуры, которая инвестируется за счёт застройщиков.


Как бы то ни было, по признанию застройщиков, планы на ближайшие два года уже сформированы, как и заделы для строительства, и первые серьёзные изменения на рынке мы увидим только в 2020–2021 году.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram, его лично ведёт наш главный редактор, отбирая туда самые важные новости со своими комментариями.

Лиза Пичугина
Фото Стаса Соколова (1), Александра Ощепкова (2), Ольги Бурлаковой (3, 4)

32770
Все материалы
Вход в почту
Выбор города