Показать полную версию страницы
Все материалы

Спрятанные миллионы

Банки вводят новую услугу для покупателей новостроек — их деньги заморозят до конца строительства

Власти собираются запретить застройщикам брать деньги с дольщиков напрямую — для этого привлекают банки

Сбербанк усовершенствовал сервис расчёта за покупку жилья через аккредитивы — теперь продавцу и покупателю достаточно встретиться только однажды, а банк самостоятельно проверит регистрацию сделки и переведёт деньги продавцу, когда она будет завершена. В других банках замечают, что при покупке новостроек доля сделок с расчётом через аккредитивы стремится к 100%, но не считают это первым шагом на пути к счетам эскроу, которые работают по похожему принципу и через несколько лет должны стать единственным вариантом передачи денег за квартиру застройщику. Корреспондент НГС разобралась, в чём разница между этими формами расчёта, когда они станут возможны и как ещё можно безопасно рассчитаться за недвижимость. 

Новосибирский филиал Сбербанка на прошлой неделе подвёл итоги работы нового для банка сервиса безопасных расчётов — усовершенствованной услуги по предоставлению аккредитива.


Суть услуги в том, что вся сумма сделки помещается на специальный номинальный счёт, который недоступен ни одной из сторон до тех пор, пока не будут оформлены и зарегистрированы все документы.


— Банк автоматически мониторит, зарегистрирована ли сделка, и, как только сделка зарегистрирована, в автоматическом режиме с этого номинального счёта деньги переводит на счёт продавца квартиры, — пояснила начальник управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Сбербанка Наталья Новичонок.


Эта услуга появилась летом прошлого года, её стоимость сравнима с аккредитивами в большинстве банков — 2 тысячи рублей. По данным Сбербанка, сервис оказался популярен и сегодня до 45% сделок с привлечением ипотеки проходят с его помощью.


Интерес к такому способу расчёта фиксируют и другие банки. При этом, отмечают на рынке, всё чаще к нему обращаются при покупке новостроек от застройщика.


— Банк проводит сделки с такой услугой при покупке жилья от застройщика, и в последнее время их число увеличивается, — подтверждает управляющий банка «ДельтаКредит» Иван Зинченко. — Это связано с тем, что это более удобный способ, так как мы не зависим от клиента и его прихода в банк: сразу после государственной регистрации банк раскрывает аккредитив при наличии оригинала ДДУ.


В Райффайзенбанке, по информации начальника отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Ирины Ярыговой, доля сделок с такой формой расчёта при покупке новостроек и вовсе стремится к 100%.


Суть аккредитива сравнима со схемой расчёта через счета эскроу, которую пытаются внедрить в России. 


Этот инструмент появился сравнительно недавно — с 1 июля 2014 года, но до сих пор массово не используется. Основное отличие эскроу, который должен стать повсеместным, от аккредитива — куда более длительное существование счёта: если сделка, совершаемая с помощью аккредитива, оформляется максимум за месяц, то на счёте эскроу деньги дольщиков могут храниться несколько лет, пока дом, за квартиры в котором они рассчитались, не будет построен и сдан, а документы не переоформлены. Кроме того, в отличие от сделки с аккредитивом, эскроу-агент — в России ими пока могут быть только банки — должен проверять условия выполнения договора куда основательнее, а сам договор может быть весьма гибким.


Пока система расчёта с застройщиком через эскроу-счета в России не работает, хотя в ближайшие три года должна стать повсеместной и единственной при покупке строящегося жилья. РИА Недвижимость в феврале со ссылкой на главу Минстроя РФ Михаила Меня сообщало, что необходимую компетенцию по открытию и сопровождению счетов эскроу банки наработают к лету.


В Сбербанке, по словам заместителя управляющего отделением Елены Бородиной, с эскроу-счетами работать будут точно: пилотные проекты должны запуститься во II квартале 2018 года, правда, не в Новосибирске. В группе ВТБ планами по работе с такой формой расчёта не поделились, в Райффайзенбанке сообщили, что рассматривают возможность работы с эскроу-счетами, а в банке «ДельтаКредит» даже не рассматривают.


Переход на счета эскроу наряду с проектным финансированием банков в теории должен сделать рынок новостроек безопасным. 


Но в отличие от последнего выглядит куда более реальным: застройщики неоднократно говорили о том, что строить исключительно в кредит очень уж сложно и невыгодно, а банки к ним относятся с недоверием.


Кроме того, по сообщению «Коммерсанта» со ссылкой на всё того же Михаила Меня, Минстрой рассматривает ряд преференций для тех застройщиков, которые будут привлекать средства дольщиков не напрямую. Например, освобождение от уплаты взносов в компенсационный фонд или смягчение требований, которые появились в законе о долевом строительстве. Сами средства дольщиков уже предложили страховать — как и депозиты, в Агентстве по страхованию вкладов.


По мнению ведущего научного сотрудника Института экономики СО РАН Владимира Клисторина, такая услуга будет востребованна, хотя он и затруднился предположить, в каких объёмах. На рынке нововведение отразиться не должно, считает он.


— Мне кажется, не столько внедрение этой услуги, сколько ужесточение федерального законодательства по долевому строительству будет сдерживать рынок, — рассуждает Клисторин.


Ректор НГУЭУ, профессор Александр Новиков отметил, что эскроу-счета — отнюдь не единственный инструмент, который мог бы обезопасить сделки с новостройками, но о других законодатели почему-то не вспоминают.


— Что касается долевого строительства и всех этих вещей, связанных с тем, чтобы человек, заплативший деньги, мог их либо вернуть, либо получить квартиру, здесь другой есть механизм — закрытые ПИФы. Хороший был инструмент, не знаю, почему его нельзя сейчас использовать, — замечает он. — И поскольку ПИФ — это финансовый институт, можно по аналогии с банками сделать некую систему гарантий.


Об открытии доступного горожанам закрытого ПИФ в прошлом году объявила ГК «Стрижи» — с его помощью компания рассчитывала построить логистический парк. Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА Девелопмент» Максим Марков тогда назвал этот случай прецедентом: как правило, инвестиции в такие фонды вкладывают скорее банки и какие-то компании, но не физические лица. Но такая схема участия в строительстве, заметил эксперт, в перспективе вполне может оказаться жизнеспособной.


Пока же, считает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, у застройщиков, как и у банков, нет выбора — им придётся играть по принимаемым властью жёстким правилам. В идеале, как неоднократно замечали и президент, и многие высокие чиновники, от долевого строительства следует отказаться вовсе — попросту исключить этот риск.


— Хотя сейчас рассматриваются такие инициативы в кулуарах Госдумы, чтобы оставить несколько застройщиков, которые будут градообразующими, — рассказал Николаев. — 


Они смогут продолжать работать по договорам долевого участия, но при условии, что будут помогать властям решать проблемы обманутых дольщиков. Но это всё пока рассматривается.


Владимир Клисторин, в свою очередь, отметил, что отказ от долевого строительства — тоже риск: слишком большим может оказаться недовольство не только застройщиков, но и простых россиян, для которых такая форма покупки жилья — способ сэкономить на дорогостоящей покупке хотя бы часть средств.


— Раздражать их сильно не хочется, а ввести дополнительные ограничения можно. Вроде то же самое, но полностью же не запрещают. Вроде не так страшно, — иронизирует экономист.

Следите за новостями и Live-трансляциями с места событий в нашей группе ВКонтакте

Лиза Пичугина
Фото из архива НГС 

22186
Все материалы
Вход в почту
Выбор города