Застройщиков посадят в банки

На прошлой неделе стало известно о результатах совещания, которое Владимир Путин провёл с членами правительства в конце октября, — ими стал ряд поручений, которые в очередной раз касаются неупорядоченного строительного рынка. 5 ноября документ был опубликован на сайте президента. Одно из поручений, наконец, устанавливает срок, в который застройщикам запретят брать деньги напрямую с дольщиков:

трёхлетний план перехода финансирования строек на банковские продукты Центробанк и АИЖК должны подготовить к 15 декабря. Основной схемой должно стать проектное финансирование банками.

Разговоры о том, чтобы привлечь банки к отношениям между застройщиками и дольщиками, ведутся уже давно. Уже в утверждённом летом законопроекте банковское сопровождение строительства стало обязательным.

В действительности же банки и застройщики навстречу друг другу пока не шагнули. Число банков, предлагающих проектное финансирование, едва ли достигает пяти, из них, по словам участников рынка, реально работают с этим продуктом только Сбербанк и банк «Российский капитал», буквально на днях перешедший во владение АИЖК. Для остальных крупных банков подобное партнёрство со строительными компаниями — скорее разовые акции, и доля банковских средств в строительстве сегодня едва ли превышает 30%.

«Проектное финансирование позволяет рассматривать проект целиком до окончания строительства, что минимизирует риски физических лиц, так как риск фактически перекладывается на банк, — объясняет преимущества подобной системы управляющий новосибирским филиалом «Российского капитала» Денис Голубев. — Полный переход на проектное финансирование, по нашему мнению, не вызовет особых затруднений у добросовестных застройщиков. Это лишь заставит их более тщательно готовить финансовые планы и проекты совместно с банками. Становиться более прозрачными и технологичными».

В пресс-службе Сибирского банка Сбербанка отметили, что «у программы прекрасные перспективы», расширению проектного финансирования в Новосибирске ничто не мешает, а для банков это одно из приоритетных направлений развития. «За 10 месяцев 2017 года Новосибирским отделением Сбербанка прокредитовано 13 проектов в рамках проектного финансирования, — отчитались в Сбербанке. — Мы наблюдаем рост заинтересованности застройщиков в использовании этого банковского продукта».

Гендиректор группы «Стрижи» Игорь Белокобыльский между тем заметил, что это настолько сложная схема, что большинство компаний просто не готовы в неё вникать.

«Даже для профессиональных финансистов это вызов. Вызов терпению, интеллекту — скажем так, это совершенно нетривиальная задача, — говорит он. — Начнём с того, что банку нужно знать о вас всё и ещё раз в пять больше, чем всё, чтобы решиться вас кредитовать. Подготовка документов — занятие не для слабонервных. Второе — подготовка бизнес-плана, который устроит банк. Банк выставляет иногда до двадцати параллельных требований, которые кажутся смешными с бытовой точки зрения».

«По стандартам проектного финансирования инициатор проекта для выдачи кредита должен обладать 30% [собственных средств] — это база, — добавляет директор девелоперской компании «Система» Валентин Тиунов. — Это собственные вложения, которые вы можете подтвердить отчётностью, — не дольщиков, не иных лиц, а именно застройщика. Это сотни миллионов, которыми они не обладают».

Другая проблема — это стоимость банковских денег на строительство.

В среднем она составляет порядка 12% годовых («Хотя ещё надо постараться, чтобы взять за 12 годовых», — подчёркивает Белокобыльский) и за два года строительства среднего дома превращается в 24%, которые закладываются в себестоимость и соответственно в цену квартиры.

В банке «Российский капитал» назвать ставки проектного финансирования оказались не готовы: по словам Дениса Голубева, они обсуждаются индивидуально под каждый конкретный проект, но, по его мнению, приемлемы для застройщиков. «Сроки кредитования по некоторым проектам, которые мы рассматриваем, — более 7 лет», — отметил он.

Сложности в переходе на проектное финансирование Голубев не видит, хотя и признался, что прогнозировать его возможность именно за три года пока сложно. «Для этого необходимы изменения в области законодательства и определённая эволюция строительного рынка, — пояснил он. — Тем не менее, на наш взгляд, сейчас банковская система РФ вполне готова к финансированию проектов жилищного строительства».

Игорь Белокобыльский заметил, что указка сверху на рынке ничего решить не сможет: рынок слишком сложный, и всё здесь будет зависеть от желания и готовности сторон. Валентин Тиунов, напротив, думает, что отказаться от «живых денег» дольщиков за указанный срок можно, но для рынка это будет довольно болезненно: играть по обновлённым правилам смогут далеко не все застройщики.

«Изменения будут драматичными, поскольку основная масса застройщиков не соответствует требованиям банков для выдачи кредитов на строительство: отсутствие достаточного собственного капитала, ещё какие-то проблемы с балансом — старые хвори, которые банки могут оценить как серьёзные риски и отказать в выдаче кредита», — предупреждает директор «Системы».

Число застройщиков в Новосибирске, прогнозирует Тиунов, сократится в разы, и на рынке останутся только крупные самодостаточные компании. Вслед за исчезновением небольших компаний упадёт и объём предложения, и, как следствие, вырастут цены.

Удорожание, предупреждает в свою очередь Игорь Белокобыльский, может только стартовать с 30–35%.

«Эти меры правильные, они вызваны текущей ситуацией, которая близка к критической, и направлены на оздоровление, — рассуждает Валентин Тиунов. — Наверное, у властей стоит задача: дать больному умереть в какие-то сроки, но при этом не затягивать агонию до бесконечности, потому что социальные протесты могут быть очень серьёзными, и у них могут быть очень серьёзные политические последствия».

При этом, как и в случае со всеми предыдущими изменениями в законе о долевом строительстве, переход на проектное финансирование решит только проблему будущих дольщиков. Депутат Госдумы Николай Николаев, комментируя инициативу «Газете.Ru», даже предположил, что грядущими переменами смогут воспользоваться мошенники, которые будут спекулировать на них, и риск роста числа обманутых дольщиков в переходные три года может возрасти.

«Уже сейчас лавинообразно по всей стране растёт число обманутых дольщиков в силу того, что Госдума не удосужилась разработать те правила, которые отрегулируют грамотно нынешний рынок, — соглашается руководитель «Стрижей». — Проблема с обманутыми дольщиками-то здесь и сейчас, она нарастает, и нарастает достаточно угрожающе».